Buchbeitrag: Plan B. Kulturwirtschaft in Berlin, anschlaege.de (Hg.), Regio Verlag

Stadtentwicklung und Privatisierung in Marseille – das Beispiel der Rue de la République

Nach den schweren Unruhen, die im Herbst 2005 die Vororte französischer Großstädte erschüttern, versichert man sich in der deutschen Hauptstadt gegenseitig: „Berlin ist nicht Paris“. Mag sein, aber das muss niemanden beruhigen. Sozialer Frieden ist eine sensible Sache und vielleicht erfährt man mehr über die Chancen und Risiken für die Zukunft Berlins, wenn man nicht nach der Metropole an der Seine schielt, sondern eine andere Stadt betrachtet: Marseille.

Auch Marseille ist nicht Paris. Hier bleibt es ruhig, als die Pariser Banlieue brennt. Dabei eilt der südfranzösischen Stadt der Ruf von Gewalt und Kriminalität voraus und in ihren Vororten gäbe es genug Konfliktpotential. Aber anders als in Paris oder Lyon, mit ihrer ausgeprägten räumlichen Trennung zwischen bürgerlichem Zentrum und verarmten Vororten, leben sozial unterprivilegierte Gruppen in Marseille bisher sowohl in der Peripherie als in der Mitte der Stadt. Die Bewohner der verschiedenen Viertel Marseilles stehen miteinander in Verbindung und dies bedingt, dass das Gefühl von Abgeschottetheit und Perspektivlosigkeit in Marseille weniger verbreitet ist als in anderen französischen Städten. Obwohl das centre-ville populaire für viele den besonderen Charakter der Stadt und ihre Lebensqualität ausmacht, fehlt es nicht an Bestrebungen, sozial schwache Schichten aus dem Zentrum zu verdrängen. Oftmals ziehen dabei private wirtschaftliche Interessen und eine kurzsichtige Stadtpolitik an einem Strang.

Die „Rückeroberung“ des Stadtzentrums

„Das Marseille der einfachen Leute ist nicht das Marseille der Nordafrikaner oder der Komoren. Das Zentrum ist von der ausländischen Bevölkerung in Beschlag genommen worden, die Marseiller sind weggezogen. Ich renoviere und hole wieder Einwohner in die Stadt, die Steuern zahlen.“
Jean-Claude Gaudin, Bürgermeister von Marseille („La Tribune“, 5. Dezember 2001)

Die zentralen Viertel Belsunce, Noailles und Le Panier sind traditionell die Anlaufstellen für die Einwanderer. Im 19. und bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts wohnen hier die zahlreichen Hafen- und Fabrikarbeiter. Unterbringung und Leben sind billig, die Bedingungen bescheiden bis unzureichend. Obwohl der Hafen nach dem Zweiten Weltkrieg an Bedeutung verloren hat, behielt das Zentrum seinen Charakter als quartier populaire – was man in etwa „Arbeiterviertel“ übersetzen und in Berlin mit Kreuzberg und Teilen Weddings oder Neuköllns vergleichen könnte.

Unter Bürgermeister Gaston Deferre (1953-1986) beginnt eine Politik der Ansiedlung städtischer und kultureller Einrichtungen im Zentrum, die von seinen Nachfolgern Robert-Paul Vigouroux (1986-1995) und Jean-Claude Gaudin (1995 bis heute) fortgesetzt wird: so etwa die Universitätsgebäude, das Haus der Mode oder die Regionalbibliothek Alcazar. Kultur sollte helfen, zahlungskräftige und nicht aus der Immigration stammende Bewohner ins Zentrum zu holen. Für diese Strategie prägt die Stadtverwaltung den Begriff der „Rückeroberung des Stadtzentrums“, denn seit 1995 verbreitet die lokal Presse, die Stadt sei einer „Invasion“ durch Migranten ausgesetzt. Diese Behauptung ist nicht haltbar. Zwischen den beiden Volkszählungen 1990 und 1999 ging die ausländische Bevölkerung im Zentrum um 4% auf 17-18% zurück.

Bei der unter dem Banner der „Rückeroberung“ vollzogenen Rehabilitierung des Viertels Belsunce Ende der 90er Jahre arbeitet die Stadtverwaltung mit privaten Investoren zusammen. Ganze Straßenzüge werden im Eiltempo modernisiert. Einige neu zugezogene Studenten, Künstler und Freiberufler entsprechen zwar schon etwas mehr der vom Rathaus gewünschten Bevölkerung. Aber die bourgeoisen Schichten, von denen die Stadtväter träumen, siedeln sich lieber in den schicken Kleinstädten in der Umgebung oder gleich ganz auf dem Land an. Die Zahl der Hochschulabgänger in Belsunce steigt zwischen 1990 und 1999 zwar von 3400 auf 4100, gleichzeitig nimmt aber auch die Zahl der Arbeitslosen von 3800 auf 5400 zu. Schnell bilden die neuen Anwohner gemeinsam mit den alteingesessenen Bewohnern Bürgerinitiativen, die gegen die dürftige Qualität der Modernisierung und den weiteren Ausverkauf des Zentrums mobil machen.

Privatisierung und Stadtpolitik: Das Beispiel der Rue de la République

Die Anlegung der Rue Impériale, der heutigen Rue de la République, in den Jahren 1860 bis 1864, ist eines der größten Bauvorhaben seiner Zeit. Private Investoren sowie städtische und staatliche Stellen beteiligen sich an dem Projekt. Für den Bau werden über eine Million Kubikmeter Erde abgetragen und 16000 Personen umgesiedelt. Die Straße schlägt eine Schneise durch das aufmüpfige und baufällige Arbeiterviertel Saint Martin und zerschneidet den durchgehenden Ring der quartiers populaires. Doch die reichen Bürger aus dem Südteil der Stadt verweigern sich den großzügigen Bauten nach Pariser Vorbild, die entlang der Trasse gebaut werden. Nur langsam ziehen an ihrer Stelle Hafenarbeiter, Matrosen und Kleinhändler ein – für die Investoren ein Desaster. Ab den 1960er Jahren wohnt hier eine immer ärmere Bevölkerung, die häufig über gesetzlich geschützte Sozialmietverträge verfügt.

Anfang der 1990er Jahre fallen die Immobilienpreise in Marseille auf einen absoluten Tiefpunkt. Das zieht allmählich Investoren an, die hohe Gewinnspannen wittern. Verstärkt durch Infrastrukturverbesserungen wie den TGV-Schnellzug – mit dem man von Paris in drei Stunden nach Marseille fahren kann – erlebt die Stadt seither ein wahres Spekulationsfieber. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis steigt von 2001 bis 2007 um 124% auf über 3000 Euro. Die Mieten ziehen in dieser Zeit um mehr als die Hälfte an.

Im Juli 2004 kauft Marseille-République (MR), ein Zusammenschluss des nordamerikanischen Fonds Lone Star und zweier französischer Banken, 1350 Wohnungen in der Rue de la République. Für 100 Millionen Euro erwirbt das Konsortium etwa die Hälfte der Wohnungen der Straße, für die Renovierungen sind weitere 300 Millionen Euro vorgesehen. Bis zum Jahr 2008 will MR die luxuriös renovierten Wohnungen mit kräftigem Gewinn verkauft haben. Für die fünf Jahre der Operation strebt MR einen jährlichen Gewinn von 18% an.

Das Interesse internationaler Investoren an Spekulationsobjekten auf dem europäischen Immobilienmarkt erklärt sich daraus, dass die Gewinnmargen auf dem amerikanischen Markt weitgehend abgeschöpft sind. Auch in Berlin kaufen Finanzinvestoren seit der Wende über 200000 Wohnungen aus dem Besitz der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. In den niedrigen Immobilien- und Mietpreisen – Berlin ist beispielsweise billiger als Warschau – sehen die Anleger hohe Wertschöpfungspotentiale. Einige Indizien sprechen tatsächlich für eine rasche Verteuerung in Berlin. So werden 2006 in Berlin sieben Milliarden Euro für Wohn- und Geschäftshäuser ausgegeben, ein bisher noch nie erreichter Wert. Zugleich versuchen die neuen Besitzer der ehemals städtischen Gesellschaften Gehag, GSW und Gagfah, höhere Mieten durchzusetzen. Je nach Stadtteil betragen die Steigerungen in den manchen Fällen von 38 % (in Zehlendorf) bis zu 67% in (Mariendorf).

Ähnlich wie Napoléon III. den Bau der Rue Impériale unterstützte, wird auch die Renovierung der Straße vom französischen Staat gefördert. Sie liegt mitten im Einzugsgebiet des städtebaulichen Großprojekts Euroméditerranée, das von den Gebietskörperschaften und der EU mit über 400 Millionen Euro (1996-2006) finanziert wird und die Stadt im nationalen und internationalen Wettbewerb konkurrenzfähig machen soll.

„Ich möchte nicht, dass die sechshundert Familien hier umgesetzt werden. Der Käufer der Häuser scheint die von uns gewünschte Politik zu verfolgen.“

Danièle Servant, Wohnungsbaubeauftragte der Stadt Marseille (30. September 2004, Libération)

Als Marseille-République 2004 die 1350 Wohnungen übernimmt, wohnen nur noch 553 Mietparteien in den Gebäuden. Die Vorbesitzer, Immobiliengesellschaften und Mischkonzerne, lassen die Häuser verfallen, weil sie aufgrund der steigenden Preise auch ohne Investitionen eine hohe Wertsteigerung erfahren. Darüber hinaus gilt: Je mehr Mieter ausziehen, desto einfacher die spätere Sanierung. Außerdem verstärkt der desolate Zustand der Häuser in der Öffentlichkeit den Eindruck, dass hier „etwas passieren“ muss. Die verbleibenden Mieter werden nun vom neuen Eigentümer unter Druck gesetzt, der die Luxussanierung und den Verkauf der Wohnungen vorantreiben will. Zwielichtige „Mediatoren“ argumentieren mit Angeboten (Umsetzwohnungen) und Drohgebärden (fristlose Kündigung). Zugleich gibt es aber kaum konkrete Zusagen und Informationen, es kommt zu einer weiteren Vernachlässigung der Häuser und exzessivem Verhalten bei den beginnenden Bauarbeiten – Lärm, Staub, schlechten Sicherheitsvorkehrungen. Marseille-République wird dafür mehrfach rechtskräftig verurteilt. Um Besetzungen zu verhindern, werden geräumte Wohnungen systematisch zerstört und vermauert.

Gemäß einer Sozialklausel in den Kaufverträgen renoviert MR ein Drittel der Häuser – wie sich zeigte meist in unzureichender Qualität – und verkauft sie an soziale Wohnungsbaugesellschaften. Allerdings hat MR vorher den Teil der Mieter, der seine Rechte wahren konnte, in diese Häuser umgesetzt. Dadurch wird die Auflage, für mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ad absurdum geführt. Viele andere ehemalige Mieter sind nicht in der Lage, ihre Interessen zu artikulieren. Sie wohnen nun in schwierigen Verhältnissen im Zentrum oder müssen in die Vororte ziehen. Bis März 2007 sind von den verbleibenden 384 Mietern 321 umgesetzt worden. Ungefähr 60 Mieter harren noch im Baulärm aus, für sie verspricht MR eine Lösung bis Oktober 2007.

Insbesondere die Bürgerinitiative „Centre Ville Pour Tous“ – etwa: „Das Stadtzentrum gehört uns allen“ – unterstützt die Mieter durch Rechtsberatung, Information und Öffentlichkeitsarbeit. Während die anderen beteiligten territorialen Institutionen einen gewissen Druck zugunsten der Mieterrechte ausüben, stellt sich die Stadtverwaltung auf die Seite der Investoren.

Bilanz der Privatisierung in der Rue de la République

Die endgültigen Folgen der Privatisierung lassen sich noch nicht absehen. Bei MR gibt man sich optimistisch. Nach Angaben des Unternehmens sind von Dezember 2006 bis März 2007 145 der 200 Wohnungen des ersten Bauabschnitts verkauft worden – für stolze 3650 Euro pro Quadratmeter. Dieselbe Lage kostete 1991 ca. 500 Euro. Zum Vergleich: In Berlin-Mitte kostet der topsanierte Quadratmeter heute etwa 3000 Euro. Die Käufer sind laut MR größtenteils wohlhabende Leute aus Marseille und der Region und nur zu einem kleineren Teil die ursprünglich erwarteten Kunden aus Paris und dem Ausland.

Ob Berlin eine ähnliche Spekulationsspirale erlebt wie Marseille ist ungewiss: in Berlin stehen 100000 bis 150000 Wohnungen leer. Bei überteuerten Wohnungen weichen die Mieter auf andere Objekte aus und die Vermieter müssen gewinnmindernde Leerstände in Kauf nehmen. (Tagesspiegel, 4. und 13. April 2007).
Aber am Beispiel Marseilles kann man gut nachvollziehen, was Berlin blühen könnte und welche Mittel eingesetzt werden, um Investitionen in Gewinne zu verwandeln. In der Rue de la République wird sich gegen Ende des Jahrzehnts abzeichnen, ob es der Allianz von Fonds und Stadtverwaltung gelungen ist, die Sozialstruktur der Straße dauerhaft zu verändern. Vielleicht wiederholt sich aber auch die Geschichte der Rue Impériale: Die Investoren hätten sich verspekuliert und gingen leer aus; die Straße wäre weiterhin von der bunten Mischung ihrer Bewohnern bevölkert.

Buchbeitrag, publiziert in: Plan B. Kulturwirtschaft in Berlin, Hg. von anschlaege.de, Regio Verlag, Berlin 2007, 432 Seiten

QUELLEN

Bücher:
Michel Peraldi, Michel Samson: Gouverner Marseille. La Découverte. Paris, 2005
Pierre Fournier, Sylvie Mazzella: Marseille, entre ville et ports. La Découverte. Paris, 2004.
Sandra Pinatel: Politiques publiques et stratégies des acteurs privés lors d’une opération de réhabilitation. Regard sur la réhabilitatioon de la rue de la République à Marseille. Jahresabschlussarbeit am Institut d’Urbanisme de Paris, Paris, 2006.

Artikel:
François Ruffin: Penser la ville pour que les riches y vivent heureux. Le Monde diplomatique, Janvier 2007, Seite 14-15.
Claude Jasmin, Denise Jasmin: Marseille: la rue Impériale. Revue de l’Art, 1994, Seite 11-22.

Web:
Centre-ville pour tous: Insbesondere Dokumentation (Studien, Pressearchiv)

Interviews:
Martine Derain (Centre-ville pour Tous)
Mo Abbas (Schriftsteller und Dokumentarfilmer)

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